Immobilier

Société Civile de Placement en Immobilier (SCPI) : Définition & Avantages

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Investir dans une SPCI est un projet de long terme et est fortement recommandé pour des cas de constitution de capital échelonné dans le temps. C’est une solution qui permet d’investir dans l’immobilier locatif tout en mutualisant les risques. Un investissement très avantageux qui présente quand même quelques risques.

Définition et principe

Une Société Civile de Placement en Immobilier (SCPI) est une entreprise chargée de l’acquisition, de la gestion et de la valorisation d’un patrimoine immobilier à usage locatif.

Pour investir dans une SCPI, il faut acheter des parts et rentrer dans le capital. Cela fait de vous un actionnaire et vous pouvez directement de prétendre à la jouissance de la gestion de son patrimoine immobilier. Toutefois, vous n’êtes pas impliqués dans le processus de gestion de la SCPI.

En effet, des spécialistes de gestion de la SCPI s’en occupent pour vous en contrepartie de frais de gestion. Ils sont chargés d’identifier les biens immobiliers viables qu’ils achètent, valorisent et louent afin de rentabiliser. Vous percevez alors des revenus issus principalement de la gestion locative des immeubles au prorata du nombre de parts que vous avez achetées et au regard des résultats de la SCPI.

Quels sont les avantages ?

Accessible à tous les budgets

Le minimum de souscription pour l’entrée au capital des SCPI est relativement bas et varie entre 500 et 1000 euros. Ces parts ne sont assorties d’aucun plafonnement mis à part le cas de certains acteurs. La SCPI offre donc l’avantage d’être accessible à toutes les bourses.

Une excellente mutualisation des risques

Les SCPI ont des patrimoines de plusieurs milliards d’euros répartis sur des milliers de locataires répartis dans des zones géographiques généralement diversifiées. Cela signifie que vos revenus SCPI sont constitués d’une part des loyers versés par chacun des locataires. La défaillance de l’un n’aura donc pas de fâcheuses conséquences puisque les risques ne tiennent pas qu’à lui.

Aucune gestion, aucune trésorerie

Lorsque vous investissez en SCPI, vous n’avez pas la moindre contrainte administrative en dehors de votre suivi personnel de l’évolution de la société à travers les bulletins trimestriels et les rapports annuels. Aussi, vous êtes dégagés de toute contrainte de gestion et de trésorerie. Vous vous contentez de recevoir les revenus nets de vos loyers.

Une bonne rentabilité et flexibilité

La rentabilité des SCPI les positionne parmi les placements immobiliers les plus attractifs du marché. Au 31/12/2021, le taux de distribution moyen était à près de 5,5 %, un chiffre exceptionnel.

De plus, l’investissement en SCPI s’adapte à tous les budgets, soit par apport personnel soit en ayant recours à un prêt immobilier. Avec l’avantage de revendre les parts au besoin selon son propre rythme en fonction de vos propres besoins. 

Quels sont les risques ?

Les actifs immobiliers sont réputés comme étant les actifs les plus sûrs. Et pourtant, bien que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) investissent dans des actifs immobiliers, ses placements sont confrontés à plusieurs risques.

Liquidité

Les investissements de SCPI sont massivement réduits à l’immobilier. Hélas, les parts immobilières ne jouissent pas de la même liquidité que les valeurs mobilières sur le marché. En conséquence, si l’envie de céder les parts SCPI venait à s’exprimer, la vente ne pourrait pas se réaliser de façon expresse. Vous serez alors bien obligés de patienter plusieurs semaines voire beaucoup de mois pour prétendre rentrer en possession de vos fonds.

Les sociétés de gestion ne peuvent garantir ni le retrait, ni la vente, ni le remboursement des parts de votre investissement. Cela veut dire qu’elles ne peuvent pas systématiquement se positionner en acquéreur des parts mises en vente par leurs associés. Toutefois, elles peuvent contribuer à trouver des acheteurs. Mais si l’opération de vente de vos parts est projetée en pleine crise, il est fort possible, compte tenu de l’inexistence d’acheteurs, que vos avoirs restent longtemps bloqués au sein de la société. Ou alors, vous serez contraint de les brader dans l’espérance de trouver rapidement des acheteurs.

Cependant, pour faire face à ce risque d’indisponibilité de liquidité, vous pouvez orienter vos investissements SCPI dans des groupes bancaires ou d’assurance. Ils sont capables d’identifier, au sein de leur réseau client auprès duquel ils collectent l’épargne, des investisseurs susceptibles de racheter vos parts.

Perte en capital

Un investissement dans des parts de SCPI est un investissement indirect dans l’immobilier. Conséquence, le patrimoine subit de façon indirecte les conséquences des chocs du marché. De façon concrète, sachant que le prix d’une part de SCPI est proportionnel à la valeur du patrimoine géré, la chute de la valeur des immeubles emporte avec la chute de la valeur de vos parts.

Il est conseillé, afin de minorer les risques de dévalorisation liés à l’instabilité du marché, d’opter pour des SCPI qui diversifient leur patrimoine immobilier.

Rentabilité de la SCPI

Les SCPI ont de sérieuses difficultés à gérer un nombre élevé de biens immobiliers en maintenant un grand niveau de rendement.

Il ne faut donc pas motiver son investissement en parts SCPI sur un historique de rendements élevés. Il faut plutôt pendre le temps d’analyser le parc immobilier et les actifs de la SCPI. 

Aussi, il faut s’intéresser aux SCPI qui ne lancent pas une émission immodérée de nouvelles parts et qui collectent de façon modérée. Ou il faut se tourner vers les grandes SCPI suffisamment aguerries pour une gestion au cordeau.

La problématique du financement

Les frais de souscription des parts de SCPI tournent autour de 10 % et sont prélevés en une seule tranche au moment de l’entrée au capital. Cela suppose qu’il faut un investissement continu dans ces placements pendent 8 ans pour lisser ces frais sur le long terme. Autrement, ils auront de fâcheuses incidences sur votre rentabilité.

À cela, s’ajoutent des frais de gestion annuels, qui vont de 8 à 14 % du montant des loyers encaissés, la SCPI vous reverse des revenus nets de ces frais. Mais ils sont quand même à surveiller. 

Le poids de la fiscalité

Aujourd’hui, les parts de SCPI ont la même base imposable que l’immobilier direct. Cela implique que les revenus qu’elles génèrent sont taxés à votre taux marginal d’imposition et sont en plus soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Par exemple, pour un investissement qui a un taux marginal de 32 %, les revenus SCPI seront taxés à 47,2 %, ce qui est énorme.

Avant donc d’investir dans des parts SCPI, il faut en amont évaluer l’impact global de la taxation. Cela permet d’apprécier la rentabilité nette et donc de vous interroger sur l’opportunité d’y investir.