Immobilier

Quelle fiscalité pour les SCPI ? (revenus financiers & plus-value)

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Conformément à l’article 8 du Code Général des Impôts, une SCPI est « fiscalement transparente », c’est-à-dire qu’elle n’est pas directement assujettie à l’impôt. En revanche, chaque associé est taxé individuellement sur les revenus fonciers, les revenus financiers et les plus-values de cession d’immeubles.

Fiscalité en rapport aux revenus fonciers

Les revenus fonciers sont les dividendes périodiquement versés par la SCPI et qui proviennent de la gestion locative. En d’autres termes, ce sont des revenus soit locatifs soit de plus-values issues de la cession de parts ou d’actifs immobiliers détenus par la SCPI.

Ces revenus sont imposables et sont soumis à l’impôt sur le revenu. Le calcul de l’impôt à payer est indexé à la tranche marginale d’imposition. On distingue alors deux cas : le régime micro-foncier et le régime réel.

Régime micro-foncier

Lorsque les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 euros par an et que l’on dispose au moins revenu locatif direct, vous êtes éligibles au régime micro-foncier. Il octroie un abattement automatique de 30 % au titre de charges forfaitaires.

Régime réel

Pour tous les revenus bruts qui dépassent 15 000 euros par an, on est dans le cadre du régime réel. Si le contribuable a acheté ses parts SCPI par un emprunt et que les intérêts d’emprunt sont plus substantiels que l’abattement des 30 % alors il peut aussi rester sous ce régime. Le contribuable peut, dans ce cas, déduire les intérêts des prêts et les frais liés à ces derniers contractés pour l’acquisition des parts de la SCPI. Le résultat net foncier global est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Quant aux loyers perçus, ils sont assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Fiscalité en rapport aux revenus financiers.

On appelle revenus financiers, les revenus qui se composent des revenus issus des participations dans des OPCI et des placements de trésorerie.

Depuis 2018, les revenus financiers sont imposables (sauf option globale pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu) par le biais d’un prélèvement forfaitaire unique. Le taux du prélèvement forfaitaire est de 12 %. Il est indexé sur la base des revenus déclarés sur la déclaration d’ensemble des revenus souscrite l’année suivant la perception des revenus.

En effet, les revenus financiers sont des revenus de valeurs et capitaux mobiliers. Et en tant que tel, ils font toujours l’objet – sauf pour les cas de dispense – d’un prélèvement forfaitaire obligatoire dont le taux a été aligné sur celui du prélèvement forfaitaire unique de 12,8 %.

Pour obtenir une dispense de prélèvement forfaitaire obligatoire, les associés, qui remplissent les conditions de revenus, doivent faire parvenir à la société de gestion l’attestation.

Il faut noter que les prélèvements sociaux applicables aux revenus de valeurs et capitaux mobiliers au taux de 17,2%, sont également retenus à la source.

La fraction de CSG afférente aux revenus soumis à imposition forfaitaire n’est plus déductible du revenu global imposable.

La retenue effectuée au titre des prélèvements sociaux, et le cas échéant, au titre des prélèvements forfaitaires obligatoires est opérée par la société de gestion qui reverse le montant à l’administration fiscale.

Fiscalité en rapport aux plus-values de cession d’immeuble

Lorsqu’une Société Civile de Placement Immobilier réalise une vente d’immeuble, les différents porteurs de parts sont redevables de l’impôt sur la plus-value. C’est le notaire qui s’occupe des divers prélèvements.

La société de gestion détermine et communique au notaire la plus-value imposable et la liste des associés présents au jour de la vente. Après cela, l’impôt est prélevé directement par le notaire, lors de la vente de l’immeuble.

Ces dispositions conduisent la SCPI à faire l’avance de l’impôt, retenu par le notaire, aux associés présents au jour de la vente. Celui-ci s’effectue au prorata du nombre de parts qu’ils détiennent. Les plus-values sont calculées par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Celles-ci sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19 %, augmenté des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % pour les résidents et les non-résidents hors EEE. Les résidents de l’EEE et de Suisse, sur présentation d’une attestation d’affiliation à un régime de sécurité sociale étranger, ne sont imposés au titre des prélèvements sociaux sur ces plus-values qu’au taux de 7,5 %.

Pour le calcul de l’impôt sur le revenu, la base de la plus-value brute est réduite d’un abattement dont le taux est fixé à :

  • 6 % pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème année,
  • 4 % la 22ème année

De telle sorte que l’exonération est acquise à l’expiration d’une durée de 22 ans.

Pour le calcul de prélèvements sociaux, la base de la plus-value est réduite d’un abattement dont le taux est fixé à :

  • 1,65 % pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème année,
  • 1,6 % la 22ème année,
  • 9 % pour chaque année de détention de la 23ème à la 30ème année.

A noter que les abattements sont calculés en fonction du nombre d’années de détention de l’immeuble par la SCPI, indépendamment de la durée de détention des parts de la SCPI par l’associé. Les cessions d’immeubles ou de droits réels immobiliers sont exonérées d’impôts si le prix de cession par opération n’excède pas 15 000 euros. Une taxe additionnelle est également perçue, à un taux compris entre 2 % et 6 %, lorsque la plus-value imposable excède 50 000 €. En présence d’associés personnes physiques résidents hors de l’UE ou de l’EEE, et dont la quote-part du prix de vente est supérieure à 150 000 euros, la désignation par la SCPI d’un représentant fiscal est obligatoire. Le montant des plus-values réalisées au cours de l’année doit également être reporté dans leur déclaration d’impôt sur le revenu.

Pour les associés résidents de France qui sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles (BA), des bénéfices non-commerciaux (BNC) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

Les plus-values de cessions d’immeubles réalisées par la SCPI dont les parts sont inscrites à l’actif professionnel d’un associé sont imposables en fonction du régime d’imposition propre à l’activité de cet associé. Aucun prélèvement n’est effectué par le notaire ou la société de gestion.