Immobilier

Loi Pinel : Définition, avantages, éligibilité & réduction d’impot

Depuis 2014, les dispositions de la loi Pinel permettent à de nombreux Français de réaliser des investissements immobiliers locatifs et de devenir propriétaires sans apport.

Cette loi, du nom du ministre de logement Sylvia Pinel, est consacrée à l’investissement locatif neuf avec un conséquent volet environnemental et social.

Découvrez le dispositif Pinel voté le 31 août 2014 et promulgué le 1er janvier 2015 avec effet rétroactif.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un ensemble de dispositif législatif qui incite à l’investissement locatif dans le but de soutenir la construction immobilière. Elle est essentiellement agrippée à des avantages fiscaux et à des baisses d’impôts dans le souci de relancer la construction de résidences neuves en France.

L’objectif principal poursuivi par la loi Pinel est social. Il a pour ambition de relancer le secteur immobilier dans les zones de fortes demandes de location par des logements neufs, respectueux de l’environnement et accessibles aux personnes ayant des revenus modestes.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

La loi Pinel s’adresse à toutes les personnes imposables en France, majeures et solvables qui désirent investir dans un logement locatif neuf.

Le dispositif de la loi Pinel offre plusieurs avantages qui peuvent se résumer de façon suivante :

1. loi Pinel permet de réduire l’impôt sur le revenu. Cette réduction peut être de 12, 18 ou 21 % suivant que l’engagement de location du bien immobilier soit de 6, 9 ou 12 années.

2. Elle   permet grâce à son avantage fiscal, de rembourser l’achat d’un bien immobilier par le fruit des loyers mensuels. À terme, la loi Pinel permet donc d’être propriétaire sans le moindre apport.

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3. loi Pinel permet également de louer le bien immobilier aux membres de sa famille, en l’occurrence les parents et les enfants.

4. dispositif Pinel offre la possibilité de se constituer un patrimoine dans l’investissement locatif. Ceci permet de planifier des rentrées financières en fonction des loyers mensuels et donc de bien préparer sa future retraite.

5.Enfin, par le dispositif Pinel, il est possible de réaliser un investissement dans une Société      Civile Immobilière (SCI) afin de bénéficier d’une réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant aux droits sur le bien immobilier. La SCI étant une structure de statut juridique spécifique qui permet à plusieurs associés d’investir ensemble dans un bien immobilier.

Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Pinel ?

Les conditions d’éligibilité à la loi Pinel recoupent trois grandes catégories à savoir : le zonage, le plafonnement de loyer et les caractéristiques du logement.

Le zonage

Des critères de zonage sous-tendent l’éligibilité au programme Pinel. Sachant que le dispositif a été conçu pour promouvoir le logement locatif, il est important que l’immeuble soit implanté dans une zone qui a une bonne demande locative pour prétendre au dispositif Pinel. Afin de lever tout équivoque, la loi Pinel a établit elle-même, une classification exhaustive des zones éligibles. Ces zones sont classées de la manière suivante : zone A bis, zone A, zone B1, zone B2 et zone C.

Les zones A bis regroupent les localités qui ont les plus fortes demandes locatives. Il s’agit de la ville de Paris et de sa proche périphérie.

Les zones A sont composées des autres grandes villes de France où la demande immobilière est forte et où il est quand même difficile de se loger pour des raisons diverses. 

La zone B1 prend en compte l’ensemble des grandes agglomérations de France qui comptabilisent plus de 250 000 habitants et où la tension locative est considérable.

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Les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis 2018, sauf pour les cas de dérogation. Elles regroupent les villes de moins de 250 000 habitants qui ont une tension locative intermédiaire.

Les plafonds de loyer

Le but principal poursuivi par le dispositif Pinel est de faciliter l’accès au logement pour les ménages les plus modestes. Par conséquent, pour limiter les spéculations, il est important de maîtriser les loyers afin de les rendre accessibles aux personnes de revenus modestes. C’est pourquoi la loi Pinel impose un plafonnement des loyers.

Les plafonds de loyer sont déterminés en fonction de la zone dans laquelle le bien se situe (zone A, A bis, B1) et en fonction de la surface habitable du bien. Les plafonds des loyers sont calculés chaque année et sont indexés sur l’inflation.

Il est aussi fait obligation au propriétaire de louer l’immeuble qu’à des particuliers dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond.

Les caractéristiques du logement

Le dispositif Pinel ne concerne pas tous les logements. Pour être pris en compte, le logement doit être complètement achevé ou réhabilité, à l’état neuf et n’ayant jamais été habité ou utilisé de quelques manières. Le logement doit respecter les performances énergétiques et les normes techniques en vigueur, doit être loué non meublé et à titre de résidence principale.

Par ailleurs, les logements en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) sont aussi pris en compte par le dispositif Pinel. 

Comment se calculent les réductions d’impôts avec le dispositif de la loi Pinel ?

Grâce au dispositif Pinel, tout acquéreur peut voir le montant de son impôt sur le revenu baisser s’il acquiert un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2024. La réduction de l’impôt devient effective quand le logement est mis en location pour une durée minimale de 6 ans dans la limite de 2 biens immobiliers et de 300.000 euros d’investissement l’an.

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Le montant de la réduction de l’impôt sur le revenu est fonction de la durée de location envisagée pour le logement. Cette durée peut être de 6, 9 ou 12 ans.

Avec les aménagements intervenus sur la loi Pinel, une personne qui acquiert un logement en 2022 peut profiter d’une réduction d’impôt de 12% pour un engagement de location de 6 ans, une réduction d’impôt de 18% pour un engagement locatif de 9 ans et une réduction de 21 % pour un engagement locatif de 12ans.

Les engagements sur la durée de 6 ans et 9 ans sont renouvelables pour une durée de 3 ans. On peut aussi bénéficier d’une deuxième possibilité de prorogation dans le cadre d’un engagement de location de 6 ans. Les renouvellements ne produisent aucun effet sur le taux de réduction de l’impôt.

À titre d’exemple, pour un investissement au plafond de 300 000 € par an, les réductions d’impôts seront de 630 000 € pour un engagement locatif de 12 ans.

Il faut préciser en outre informer que dès 2023, ces réductions mirobolantes d’impôts consenties aux propriétaires dans le cadre de la loi Pinel ne seront plus d’actualité. Bien que le dispositif court jusqu’au 31 décembre 2024, la loi des finances 2021 a opéré une modification des conditions et des taux de réduction d’impôt. Ainsi, pour un investissement effectué entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023, le taux de réduction d’impôt est réduit à 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans, à 15 % pour 9 ans et à 17,5 % pour 12 ans. Cette réduction est accentuée en 2024 et passe à 9 %, 12 % et 14 % pour des engagements respectifs de location de 6, 9 et 12 ans.

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