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Diagnostic immobilier vente maison : Obligations & dossier de diagnostic technique

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À la conclusion d’une vente immobilière, le vendeur a l’obligation d’apporter à l’acheteur un certain nombre d’informations techniques regroupées sous la forme d’un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Il s’agit d’un document unique qui compile tous les diagnostics techniques que la loi impose de fournir.

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) a pour objectif d’informer le locataire ou l’acheteur sur les éléments du logement qui peuvent potentiellement présenter des risques pour la santé ou pour la sécurité de ses habitants.

Qu’est-ce que le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) ? Quels sont les diagnostics obligatoires qui entrent dans le cadre d’une vente de maison ou dans le cadre d’un appartement ?

Découvrez tout ce qu’il faut savoir à son sujet dans le présent article.

Qu’est-ce que le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) ?

Le Dossier de Diagnostic Technique connu sous l’abréviation DDT est un document technique qui regroupe tous les diagnostics immobiliers obligatoires. Il a pour but de protéger et de mieux informer un futur acheteur ou locataire sur les potentiels risques que peuvent représenter certains éléments de l’immeuble pour la santé ou pour la sécurité des personnes.

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) doit être obligatoirement rédigé par des professionnels du domaine. Ceux-ci doivent être titulaires d’un certificat de compétence émis par un organisme de certification accrédité.

Quels sont les diagnostics obligatoires dans le cadre de la vente d’une maison ?

Le diagnostic Amiante

Le diagnostic Amiante est un rapport qui renseigne sur la présence ou non d’amiante dans les matériaux ou produits de construction de la maison.

Le diagnostic Amiante concerne toutes les maisons qui disposent d’un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997.

Le diagnostic Assainissement Non Collectif

Si la maison dispose d’une fosse septique alors qu’elle n’est pas raccordée au réseau public d’assainissement, le diagnostic Assainissement Non Collectif permet d’en évaluer l’état.

Le diagnostic Électricité

L’objectif du diagnostic Électricité est de présenter l’état de l’installation électrique intérieure de la maison.

Si l’installation électrique a été réalisée, il y a moins de 15 ans, la maison n’est plus assujettie à ce diagnostic.

Le diagnostic État Risques et Pollutions (ERP)

La maison est soumise au diagnostic État des Risques et Pollutions lorsqu’elle est située dans une commune visée par un arrêté préfectoral relatif à l’état des risques et pollutions. Le diagnostic doit être en conformité avec la loi pour être crédible.

Les différents risques prévisibles sont : les aléas naturels, miniers ou technologiques, la sismicité, le potentiel radon et les sols pollués.

Le diagnostic État des nuisances sonores aériennes

Ce diagnostic est nécessaire si la maison est située dans une zone où des nuisances sonores aériennes sont avérées (zone de bruit telle que décrite dans le plan d’exposition au bruit des aérodromes – article L. 112-6 du code de l’urbanisme).

Le diagnostic Etat des nuisances sonores aériennes n’a qu’une valeur indicative et doit indiquer :

  • la zone d’exposition au bruit des aérodromes précise
  • le site du service d’information permettant de consulter le plan d’exposition au bruit
  • l’information selon laquelle il est possible de consulter le plan d’exposition au bruit en mairie

Le diagnostic Gaz

Le diagnostic Gaz a pour objectif d’évaluer l’état de l’installation au gaz. Il concerne toutes les maisons dont l’installation au gaz a été réalisée il y a plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

Le diagnostic Mérule

Le diagnostic Mérule évalue l’exposition de la maison aux risques que peut constituer la Mérule sur la santé et la sécurité humaine. Ce diagnostic est nécessaire lorsque la maison est située dans une zone présentant un risque de mérule, laquelle est délimitée par un arrêté préfectoral.

Le diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique permet de mesurer la performance énergétique de votre maison. C’est l’un des diagnostics les plus connus et il permet d’évalue les éléments tels que : l’isolation, la performance du système de chauffage et de production d’eau chaude, le système de ventilation…

Le diagnostic Plomb

Le diagnostic Plomb permet d’évaluer les risques d’exposition de la maison au plomb avec en annexe une notice expliquant les effets du plomb sur la santé humaine.

Si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949, il existe de réels risques d’exposition au plomb. En cas d’exposition confirmée au plomb, au diagnostic est joint une fiche d’information sur les précautions à prendre.

Le diagnostic Termites

Le diagnostic Termites vise à informer d’une potentielle présence de termites. Il est indispensable quand la maison est située dans une zone frappée d’un arrêté préfectoral relatif au risque termite.

Quels sont les diagnostics obligatoires dans le cadre de la vente d’un appartement ?

Les différents diagnostics qu’il faut nécessairement présenter dans le cadre de la vente d’un appartement sont : le diagnostic Amiante, le diagnostic Électricité, le diagnostic ERP, le diagnostic Etat des Nuisances Sonores Aériennes, le diagnostic Gaz, le diagnostic Mérule, le diagnostic DPE, le diagnostic Plomb et le diagnostic Termites.

En plus de ces 9 documents, il est également indispensable de présenter :

  • Le diagnostic technique de l’immeuble en copropriété : il rend compte de la situation générale de l’immeuble et sert de base aux éventuels travaux de copropriété.
  • Le diagnostic métrage loi Carrez : c’est un certificat qui atteste de la surface de votre appartement. Son absence peut entraîner la nullité de la vente.

Coûts des diagnostics

Les tarifs pratiqués pour réaliser le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) ne sont ni fixes ni réglementés. Les prix varient donc d’un professionnel à un autre et selon les types de biens en fonction de la situation géographique.