Immobilier

Défiscalisation immobilière : Définition & types de défiscalisation

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La France dispose d’une batterie de lois qui incitent à l’investissement immobilier qui vise d’une part à rénover les logements et d’autre part à rendre accessibles les logements aux plus défavorisés. La plupart de ces lois ont des contreparties de réduction d’impôts.

Aujourd’hui, ces diverses lois se succèdent, se complètent, se remplacent ou s’empiètent toujours avec un mécanisme de défiscalisation accessible sous conditions. Dans cette panoplie, il s’avère ardu d’apprécier le dispositif le plus adapté à son projet immobilier. 

Dans le développement de cet article,  nous ferons un zoom sur les mécanismes phares de défiscalisation en vigueur en république française.

Définition de la défiscalisation immobilière

Définition

La défiscalisation immobilière est l’opération qui consiste à lever les obligations fiscales sur les biens immobiliers assortis ou non de conditions en vue d’inciter à l’investissement. Elle consiste donc pour les propriétaires, à investir pour en récupérer une partie sous forme de réductions d’impôts.

Principe et mécanisme

Le principe de défiscalisation immobilière est généralement le même : des avantages fiscaux contre des investissements immobiliers. Toutefois, les mécanismes de mise en œuvre peuvent différer d’une loi à une autre.

Mais de façon générale, les mécanismes de défiscalisation immobilière sont attelés à des objectifs d’accessibilité de logements locatifs aux personnes de revenus modestes. Les propriétaires pouvant alors investir dans un logement et le mettre en location sous les conditions de la loi de défiscalisation pour bénéficier de réductions d’impôts.

Cibles

Toutes les personnes françaises majeures ayant une base imposable en France peuvent profiter des conditions d’une loi de défiscalisation. Il suffit pour ce faire, de satisfaire les clauses d’éligibilité aux dispositifs de la loi. 

Les différents types de défiscalisation immobilière

La loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif qui permet de réduire une partie de l’impôt de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement sur une durée respective de 6, 9 ou 12 ans. Cette réduction d’impôt est assortie d’une obligation d’investir dans un immobilier neuf en région bien déterminée. Le bénéficiaire doit s’engager à louer ce bien immobilier suivant les conditions de limitation de loyer.

L’immeuble ainsi acheté doit être la résidence principale du locataire qui ne doit pas dépasser un plafond de ressources.

La loi fixe le plafond fiscal est situé à 300 000 €. Toutefois, l’investisseur peut réaliser des investissements au-delà de ce seuil tant que le calcul de l’avantage de l’impôt est indépendant du surplus.

La loi Pinel dispose par ailleurs d’un volet outre-mer qui concède des réductions d’impôts de l’ordre 23 %, 29 % ou 32 % de la valeur du bien si le bénéficiaire consent à conserver et à louer le bien durant 6, 9 ou 12 ans. C’est un dispositif adapté pour les personnes qui paient de gros impôts.

Le dispositif de Denormandie

Le dispositif de Denormandie est une extension de la loi Pinel mise en œuvre dans la loi de finances de 2019. Il a pour objet d’encourager la rénovation et la réhabilitation des anciens logements du centre-ville.

Suivant le même principe que la loi Pinel, le dispositif de Denormandie astreint l’investisseur aux conditions de plafond de loyer et de ressource du locataire, de durée d’engagement locatif et de situation géographique. Quant à l’investissement, il doit porter sur l’acquisition d’un logement ancien assorti de travaux de rénovation. Ces travaux de réhabilitation et de rénovation doivent représenter au moins 25 % du montant de l’investissement immobilier global.

En contrepartie du respect de l’ensemble de ces précédentes conditions, l’investisseur va bénéficier des mêmes taux de réduction d’impôt que le dispositif Pinel à raison de 2 %, 18 % ou 21 % du montant investi, si le logement est loué pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans.

La loi Malraux

L’objectif principal de la loi Malraux est la réhabilitation et le développement des centres-villes historiques. Elle prévoit une mesure d’incitation à l’investissement immobilier dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé (ZPPAUP) qui permet une réduction d’impôts de l’ordre de 22 ou 30 % en fonction de la situation géographique et du budget total des travaux de rénovation. Ainsi, ce dispositif de la loi Malraux dont on ne peut jouir que durant la durée de réalisation des travaux de réhabilitation, permet de bénéficier des rabais d’impôts sur l’immeuble à condition d’investir dans la réhabilitation de l’immeuble situé dans la zone du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé.

Le corollaire de la Malraux qui porte sur les monuments historiques est la loi Monuments Historiques. Elle renferme également un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet au propriétaire de tout monument historique de déduire de son revenu global, toutes les charges et toutes les dépenses qui concernent les biens inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

Ces deux lois de défiscalisation immobilière offrent l’avantage d’être cumulées avec d’autres réductions fiscales et ne sont pas prises en compte dans le cadre du calcul du plafonnement des niches fiscales.

La loi Cosse

La loi Cosse concerne les logements anciens et récents, en travaux ou non, loués sans meubles à titre de résidence principale pour le locataire. Ces résidences doivent avoir conclu avec l’ANAH une convention entre le 1er février 2017 et le 31 décembre 2022.

Le dispositif de la loi Cosse permet aux propriétaires qui louent leurs logements moins chers de bénéficier des réductions d’impôts de manière proportionnellement inversée. En clair, plus le loyer est faible, plus la réduction d’impôt est grande.

Cette loi prévoit une exigence de situation géographique pour les logements éligibles, un plafonnement de loyer et un plafonnement de ressources pour les locataires.

En fonction donc de ces conditions, le propriétaire peut profiter des rabais d’impôts qui oscillent entre 15 % et 70 %. Ce taux peut être porté jusqu’à la barre des 85 % si le logement est loué à un organisme social ou humanitaire qui s’occupe de l’hébergement des personnes défavorisées.