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Crowdfunding immobilier : Définitions, Avantages & Risques

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Débarqué en France dans les années 2010, le crowdfunding immobilier est un investissement innovant, limité dans le temps et qui est régit par la réglementation de l’AMF. Il offre des solutions de financement aux projets immobiliers avec des taux de rendement considérables.

C’est une opération qui est la bienvenue pour des clients ayant des capacités de financement à court terme et qui ne désirent pas engager des moyens financiers trop élevés pour bénéficier d’un placement immobilier.

Toutefois, avant de s’y lancer, il est important d’en connaître les ressorts et le mécanisme de fonctionnement d’une part, puis d’autre part, d’évaluer si le projet immobilier répond à ses profils d’investissement.

Définition du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est un financement participatif d’un ou de plusieurs promoteurs sur un ou plusieurs projets immobiliers qui peuvent être des logements sociaux, des bureaux ou des locaux commerciaux.

Le crowdfunding réunit autour d’un objectif immobilier rentable, des investisseurs qui contribuent financièrement dans la phase de réalisation des travaux immobiliers. Ces financements sont assortis d’intérêts financiers et sont limités dans le temps. Ils sont accessibles tant aux personnes physiques qu’aux personnes morales.

Pour résumer, le crowdfunding immobilier est un système participatif de financement d’un projet immobilier.

Mécanisme de fonctionnement du crowdfunding immobilier

L’accès au financement bancaire immobilier n’est pas aisé. Aucune banque n’apporte un financement de 100 % à un projet immobilier. En plus, pour que le déblocage du prêt immobilier de la banque intervienne, le promoteur doit avoir déjà engagé près de 20 % de fonds propres pour la réalisation du programme.

Afin de faire face à de telles difficultés et pour ne pas immobiliser leurs moyens financiers, des entrepreneurs immobiliers ont recours au crowdfunding immobilier.

Le mécanisme consiste, par le truchement d’une plateforme spécialisée, à récolter des fonds nécessaires qu’il faut, pour postuler à un emprunt bancaire.

En clair, le promoteur est astreint à réaliser un certain nombre de préalables dans le cadre de son projet immobilier s’il veut prétendre au crowdfunding immobilier. Il doit déjà avoir finalisé l’acquisition et la sécurisation du terrain de construction. Ensuite, il se chargera de monter un projet de rentabilité convaincant avec la création d’une société, une SAS, qui va émettre des actions de préférence ou des obligations auxquelles vont librement souscrire les investisseurs.

La souscription peut s’opérer suivant différents supports à savoir : directement par actions de préférence au sein du capital de la SAS ou par obligations en souscrivant aux obligations émises par la SAS, ou indirectement par le Fonds Communs de Placements à Risques.

En fonction du moment de souscription, les investissements seront considérés comme une participation aux fonds propres ou une participation à la réalisation proprement dite du projet. La contrepartie aux investisseurs est très rémunératrice en fonction de la qualité du programme, de l’échéance et du moment auquel le co-financement est réalisé.

Les fonds ainsi mobilisés seront reversés à une société civile de construction vente, qui financera l’ensemble des travaux. 

Les risques du crowdfunding immobilier

Les différents risques liés au crowdfunding immobilier sont de plusieurs ordres.

En rapport au promoteur du projet immobilier, les risques sont liés aux difficultés financières auxquelles il peut faire face. Ils sont de nature à constituer un sérieux handicap pour la réalisation du projet et donc du succès de l’opération. 

Le second pallier de risques a trait aux rémunérations de la plateforme de crowdfunding dont les dividendes sont indexées sur les montants collectés.

Enfin, le dernier pallier a rapport au projet immobilier lui-même. En effet, il peut représenter un sérieux risque quelques soient les garanties de rentabilité. Un accident de chantier par exemple est un risque opérationnel qui influencera les délais d’exécution et les prévisions de rentabilité. La qualité des travaux peut induire des risques techniques alors que le respect des normes et procédures dans l’obtention des diverses autorisations peut engendrer des risques administratifs et juridiques majeurs. L’exécution du projet peut entraîner par ailleurs des dépassements de budget comme risque financier. Et pour finir, les retards sur les ventes des biens peuvent engendrer des risques commerciaux.

Ces divers risques énumérés peuvent conduire soit à une baisse de rendement soit à une perte de capital.

Toutefois, il faut garder l’ensemble de ces risques comme des rappels génériques liés à tout investissement immobilier. Les plateformes s’évertuent à faire un tri rigoureux qui permet de ne retenir que des promoteurs sérieux avec des projets de qualité. Cette expertise permet au mieux de minimiser les risques et de garantir l’opportunité du crowdfunding.

Cibles et avantages du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier s’adresse aux personnes physiques ou morales qui souhaitent investir dans des activités qui ne sont pas liées à des spéculations boursières dans le cadre d’une diversification du patrimoine.

Les investissements du crowdfunding immobiliers ne sont assujettis à aucune garantie ce qui implique que les montants souscrit peuvent faire l’objet d’une perte totale ou partielle. Mais les offres de souscription du crowdfunding immobilier sont plutôt basses ce qui facilite l’investissement des acteurs de tout profil et réduit les risques de pertes. Aussi, les promoteurs fondent le co-financement sur une réussite pratiquement acquise des projets immobiliers. Cela sous-entend une très faible probabilité d’échec des projets financés.

Le crowdfunding présente des taux alléchants de retour sur investissement. Les souscripteurs peuvent ainsi prétendre à des rendements financiers qui sont à cheval entre 6 et 12 % par an, nets de frais et étalés sur une période de 9 à 24 mois. Ces avantages sont directement liés au marché et sont traités avec toute la transparence nécessaire.

Le crowdfunding immobilier offre l’avantage d’un investissement à court terme avec une réelle possibilité de gains importants à la fin de l’opération.

Toutefois, il est important de noter que le taux de rendement estimé par le promoteur n’est pas garanti. Il dépend de la plus-value ou non qui sera enregistrée lors de la réalisation du projet immobilier.