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Comment louer son appartement : Étapes & Avantages

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La location d’appartements entre particuliers connaît un grand boom. De plus en plus de bailleurs préfèrent s’occuper eux-mêmes des diverses démarches entrant dans le cadre de la recherche d’un locataire. Ce faisant, ils se passent des services des agences immobilières.

Dans la suite de cet article, nous vous présenterons le principe de location d’appartements entre particuliers et les diverses étapes de sa réalisation. 

Généralités sur la location d’appartements entre particuliers.

Les services d’une agence immobilière dans la recherche d’un locataire pour un appartement ne sont pas obligatoires. Ainsi, en fonction des convenances, tout propriétaire, par ses propres moyens, peut susciter la location de son bien immobilier par un tiers. Il suffira juste pour ce dernier, de suivre les procédures en matière de location.

Les avantages et les inconvénients de la location d’appartements entre particuliers

Pour le propriétaire comme pour le locataire, la location d’appartements entre particuliers comporte des avantages et des inconvénients.

Le principal avantage d’une location entre particuliers est inhérent aux finances. En s’occupant, lui-même, de la recherche de locateur, le propriétaire se dispense lui-même et par ricochet le locataire des commissions d’agence immobilière. En conséquence, la location d’appartements entre particuliers permet de faire des économies substantielles.

Le fait de louer directement son appartement permet aussi un contact direct avec le locataire et épargne l’inconfort d’intermédiation. De même, pour le locataire, le contact direct avec le propriétaire permet d’en apprendre davantage sur le bien immobilier.

Comme inconvénients, on pourrait citer : le temps que cela nécessite, les difficultés liées à la rédaction des annonces et des contrats, et l’organisation des visites. Pour un bailleur, il faut dire que la location de particulier à particulier est chronophage.

L’autre niveau d’inconvénient est lié au cas de litige et d’impayés. Les conseils de l’agence immobilière feront défaut et les garanties sont souvent moins importantes. Enfin, la recherche du locataire peut s’avérer longue et le prix des loyers peut montrer de grands écarts de prix.

Les différentes étapes d’une location d’appartements entre particuliers

Une annonce attractive

La première étape de la location est l’annonce de la location. C’est par elle que l’appel à intérêt se manifeste. Il impose au propriétaire une brillante description de son bien auquel il accroche des photos illustratives. Elle doit présenter de façon précise le type de logement, le nombre de pièces et de chambres et la surface de l’appartement. Si l’appartement est meublé, l’annonce doit énumérer l’ensemble des équipements mis à la disposition du locataire, la présence ou non d’un espace extérieur et sa brève description.

En ce qui concerne les photos, il est important qu’elles soient attractives. Elles doivent pouvoir mettre en valeur le potentiel de l’appartement de sorte à susciter l’intérêt. Il est recommandé d’apporter un maximum de luminosité.

L’évaluation du diagnostic

Dans le cadre d’une location, le propriétaire est astreint à la présentation des diagnostics du logement qui seront annexés au bail de location. Le nombre de diagnostics varie selon les cas. Comme diagnostic, on peut citer : l’Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT), le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) et le Diagnostic Termites.

Il est recommandé de se faire assister par un professionnel de présentation de diagnostic qui déterminera selon le cas, les diagnostics nécessaires pour le logement.

Le prix du loyer

Le prix du loyer du logement est une étape clé du processus de recherche de locataire. Plus le prix est compétitif, plus il augmente les chances de vite trouver un locataire. Pour fixer le prix du loyer, il est capital d’étudier le marché immobilier locatif de la ville où se situe le bien. Pour ce faire, il faut comparer les loyers des différents logements situés dans les mêmes périphéries et ayant pratiquement les mêmes caractéristiques que celui de l’appartement mis en location. L’ensemble de tous ces paramètres permettra d’avoir des données fiables et précises pour opter pour un choix de prix compétitif.

Le choix du locataire

Il revient au propriétaire d’opérer un choix objectif du locataire en fonction des nombreuses candidatures reçues. Ce choix ne doit pas se faire au hasard. Il doit s’appuyer sur les dossiers de candidature des locataires. Il faut donc déjà commencer par exclure les candidatures fantaisistes dont les dossiers sont incomplets et ne renseignent pas suffisamment sur le profil du candidat. Dans l’étude du dossier, il faut s’appesantir sur les revenus des candidats afin d’évaluer leur solvabilité. En ce qui concerne les capacités de ce dernier à bien entretenir l’appartement, il faut se fier aussi à son propre feeling. Les impressions que le candidat aura laissées durant les contacts de visite du logement sont aussi à prendre en considération. De toute façon, il est plus utile au propriétaire d’identifier un candidat poli, souriant et solvable qui se montrera respectueux du logement. 

Enfin, il faut tenir compte des garanties apportées par le candidat. Elles sont une plus-value à la qualité des dossiers de candidature.

Le contrat de bail

Lorsque le choix du locataire est effectué, le locataire a le devoir de rédiger un bail pour matérialiser l’accord avec le locataire. Le contrat de bail fixe les règles de la location en énumérant d’une part les droits et les devoirs du locataire et d’autre part, ceux du propriétaire. C’est un document important dont la rédaction doit contenir certaines mentions légales.

Au contrat de bail, s’ajoute l’état des lieux d’entrée. Il précise pour chaque pièce de l’appartement sa situation physique au moment de la location. Il est très important qu’il soit contradictoire et qu’il prenne en compte les résultats d’une inspection approfondie du logement. Cela permettra d’éviter les conflits à la fin du bail de location.

L’entretien courant du logement

La responsabilité de l’entretien de l’appartement est partagée entre le propriétaire et le locataire. Les travaux de maintien aux normes qui nécessitent de gros œuvres tels que la remise en état du logement, le remplacement d’une moquette dégradée à cause de l’usure normale, la réparation d’un défaut de construction… sont à la charge du propriétaire. Quant à l’entretien courant comme par exemple le remplacement d’un carreau de carrelage cassé ou le graissage des gonds de porte… Ils sont à la charge du locataire.

Loyers impayés

Il est toujours bien dans le cadre de la location de son appartement, de prévoir les cas d’impayés. Quelle que soit la solvabilité du locataire, le risque d’impayé n’est jamais nul. Il faut donc souscrire à une garantie loyers impayés (GLI) qui permettra de couvrir les mensualités impayées en cas de défaut du locataire. Aussi, la GLI offre une protection sur les dégradations survenues dans le logement. Cela permettra de financer éventuellement les réparations nécessaires dans le cadre de l’entretien de l’appartement.

La fin du bail

Sachant que le bail est assorti de délais et de conditions de résiliation, il faut être aguerri pour les situations finales du bail de location. Déjà, les délais de préavis contenus dans le contrat de bail doivent être rigoureusement respectés. Enfin, un état des lieux du logement à la sortie doit être effectué afin d’apprécier le niveau de dommage éventuel subi par le bien immobilier. Au cas où le locataire aurait endommagé d’une façon ou d’une autre le logement ou ses équipements, le propriétaire sera en droit d’imputer les réparations au dépôt de garantie versé en début de la location tout en fournissant les justificatifs permettant d’appuyer cette retenue.